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[宝典]龙湖江与城翡翠岭销讲

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2018-04-04 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

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宝典龙湖江与城翡翠岭销讲营销部年月一、小区规划设计(一)规划数据总占地面积(亩)总建筑面积其中地上建筑面积约地下面积约共有栋建筑户。预计居住人数人。总停车位个地面停车库地下停车库小高层电梯花园洋房叠拼别墅。删掉面积提供每种业态的套数面积分布没有什么大的意义。容积率:建筑密度绿地率:户型:开间米一层进深米左右层进深米左右。面积所有户型均为居除江景精装板楼以外都是南北向。户型面积、数量统计见附件层高:总层高:电梯花园洋房米每层层高米挑空处层高达到米叠上最高层高米车库:地面停车位个地下停车库个共个花园:花园平均最大赠送面积:平均每户赠送露台阳台最大最小工期:交房时间(二)二期卖点卖点一:绿地公园(一)“翡翠岭”综述(大环境“翡翠岭”地处江与城心腹位置位居正中四面独享配套教育资源商业资源绿地公园资源滨江公园资源。二期潜心力作依山势、临公园而筑建中央绿地公园地形呈洼地状最高处与最低处相差,,米紧邻绿地公园的雍景别墅正前方一览无余视野毫无遮挡。前方水岸花径、无边际泳池纯自然高尚居住感受尽在享受。后排高地园景洋房地处高处上风上水不仅享受公园配套同时望尽前排别墅区域景观并共同享受高尚生活。江景精装版楼以江景为优势傲立最高点海拔,,米。与江景高差,,米不仅体验到前方滨江花园洋房优雅生活更是享受到滨江洋房所不及的视野效果。(小环境“翡翠岭”最原生的继承了大自然的创造保持了大竹林原生地形地貌特点利用坡地、洼地、高地等多层次的地形特点综合优势于坡地处建设园景电梯洋房于洼地处建设雍景公园别墅于高地处建设江景精装板楼。“翡翠岭”最原生的发扬了大自然的生态条件多级高差和丰富的山脊线使道路及景观依附地形、地势而来造就了多变而丰富的景观带形成了不断层叠的水带、曲径通幽的景观泳池、高地起伏的城市天际线等等。在与自然相和谐的同时更渲染了自然的魅力。(“翡翠岭”价值“公园上的房子”中央绿地公园以最为灵动的水体作为主要元素休闲步道穿插其中业主在闲暇之余漫步中央绿地公园或休憩、或散谈、或观景、或娱乐。仰视便是一片慵懒的简欧小镇生活画面俯视便是一片翠玉斑驳的湿地公园。生活的全部乐趣就在于有了这玉带缠腰的蜿蜒俯仰天地的情操。(二)翡翠岭景观价值点重庆江与城项目的中央绿地公园位于雍景别墅地块南面占地万方地块呈东西走向的长条状。地块东西两端存在较大的高差约有米。中央绿地公园的位置旨在为周边住户提供一个绿地休闲公园公园内将设置一些户外设施以供住户使用例如河滨步道散步径山顶观景亭、户外游泳池等等。让住户可置身绿色自然里并通过在使用设置当中的户外设施与自然进行互动的交流。景观依原有的地势进行规划设计尽量减少土方工程量景观以设计自然的河道水景景观为主题位于地块的中央贯穿中央绿地公园东西方向。沿河边设置河滨步道、跨河小桥等等。(主入口景观中央绿地公园入口以小型硬地铺装为主形成小广场满足人流集散的使用功能广场中央设置喷泉水景池作为广场的主景广场边界设为多边形沿边布置座椅以供休憩。于主入口与社区道路交接的入口部位植物配置是自然的组团式种植而进入到入口广场后这布置了行列式种植的树阵这种规整的布置给人强烈的建筑感在广场周边的位置既吸引视线又营造了户外建筑物的空间感。(水体景观水体景观设置在中央绿地公园的中央依原有地势的高低水体由西向东流水体西面的最高处形成多组跌级流水于下游设置景观平台水面从观景平台处拓宽形成该标高区域的观景区之后再向东流遇高差则顺势跌级在平坦处又形成较宽的观景水面。水体设计为自然形式蜿蜒弯曲的河岸线自然优美河岸利用多种处理手法河岸景观更为丰富例如草坪以缓坡入水、设置石滩、河岸景石等等沿河两边设置人行步道形成环道以便于人们沿路散步形成水体水景也是连通中央绿地公园东西区的主要通道。在连接水体两岸的人行步道设有小桥人们可在小桥上倚栏观景而桥本身及其在水中的倒影又能成为一个吸引人们视线的景观之一。沿水边步道两旁的植物种植时而配置混合密林时而是开阔的草坪又或是散缀的石滩均为游人提供不同的亲历体验。(户外游泳区为满足住户的需求在中央绿地公园内设置了一个户外泳池。泳池设于地面东面是长条空间较为开阔的区域同时靠近东面入口便于交通人流。泳池边配置轻型建筑物作为更衣室也成为泳池入口的标志性景观在泳池入口前布置了小广场满足人流集散的功能泳池边线设计顺滑流畅沿边布置平台摆放太阳躺椅。泳池外围利用小矮墙、混合林的种植等围合泳池区使其具有私密性。由于对水质要求的不同泳池区水景与自然河道的水景是分开处理的但在视觉上两者是联通的一个水体泳池就如同河道末端的小湖泊。(观景亭在中央绿地公园地块南面较中部地势略高利用这一地形修理形成小山丘于山顶设置一观景亭居高居中的有利位置可观赏中央绿地公园东、西两边的景观。蜿蜒的小径连接至小山丘下。卖点二。产品公园上的房子雍景公园别墅,公园与你仅是一墙之隔、临公园的别墅是“翡翠岭”的核心力作这不单是产品形态上的改变在景观环境上同样有别于市场上大多数别墅项目中央绿地公园(湿地公园)几乎成为雍景公园别墅的私有园景。万平米的绿地公园与别墅之间只是私家花园与绿地公园的隔断。、雍景公园别墅远望视野面最窄处都有米最宽处甚至超过米前方无遮无拦与房子相辉映的全是鲜花、绿树、流水景观不可复制。、,公园上的别墅稀缺性、目前市场推出的别墅型态已出现多元化发展联排、独立、叠拼、类独立等型态繁多但受土地开发控制和生态环境稀缺等多方面因素很难在主城区内享受到拥有大片绿地的住宅更别说是别墅。然而江与城却依附本身的地形地貌及自然景观在打造万方湿地公园的同时设计出了真正的公园别墅奢侈的拥有了如此大面积的绿地公园。、因为公园别墅不再仅是私家花园和庭院景观更不会再因为对视而造成邻里尴尬。、南北朝向坐北朝南一直是选择住宅的要素之一。稀缺源于这片珍贵的绿地公园。稀缺源于米的视野范围内全是绿化。稀缺源于最大化保障了个人的私密性。,“公园上的房子”园景电梯洋房升级版园景电梯洋房、多元化产品带动全方位生活体系江与城由一期普通花园洋房过渡到二期园景电梯洋房产品应市升级满足更广阔人群的需求。、洋房生活、洋房景观再次升级。绿地公园成为视野的延伸窗户仅是你与自然的一扇门~、洋房建在层次分明的坡地上形成阶梯式景观效果。紧邻公园别墅的电梯洋房是此次洋房组团的精髓之处每一户均可饱览整个绿地公园全景视野绝无任何遮挡。当然利用地形优势我们还设计出了独具特点的园景洋房。通过,米长的流线景观带自然而巧妙的将洋房组团分成两排这使得景观更具穿透性空气更加流通。、每栋均为南北朝向、景观上、交房标准,“公园上的房子”江景精装板楼、居高临下的地形优势这是“翡翠岭”乃至江与城最高的一处观景地块与地平高差已达到,米最重要的是高地观江面视野前方便是江岸线以及纯粹的小镇洋房。、三面环景江景、山景、园景从不同角度、不同朝向来分享三种不同的景观环境、精装标准龙湖生活的重新诠释(多讲品质)()生活理念:“慢、静、纯、雅”生活节奏“慢”大环境上江与城提供了大公园近亩生活休闲区万方商业配套为业主提供了多主题的交流环境。在这里或饮茶、或读书、或思考。总有这样一处地方。可以让你静下心来细细体会和品味生活的细节。小环境中一把秋千、一个摇椅、一处花池、一条慢跑道各种小品都会使你不自觉的放慢生活的节拍。感受“江与城”的“慢文化”。自然环境“静”花园洋房从最早期的选择风格到后来的选择业态再到现在回归到建筑的最本质选择环境。自然环境好不好成为考评房子好不好一个至关重要的因素。“翡翠岭”在整个景观营造中已经不再单纯是景观美感而是“静生活”的打造。“静生活”体现在:滨江公园上坐赏云生日落感受静静生活。私家公园里畅饮啤酒泡沫体味静静生活。欧式教堂里遥听钟声荡漾享受静静生活。嘉陵江景边江水缓慢流淌感受静静生活。在这里每一处都给你‘此处无声胜有声’的意境每一处都使你‘笑看庭前静生活’。生活氛围“纯”这样的小镇几乎没有一座庭院的布置是一样的每一处都尽显主人的情趣和爱好。这样的小镇尽是铁艺栏杆、罗马柱、木廊架、文化石的建筑符号每一处都有古朴纯粹的小镇精神。这样的小镇让你总想退休回家慵懒、放松、不拘小节是这里的处世方式。这一切才是一种纯粹的生活~生活调性“雅”这样的小镇没有多参照一些描写欧洲小城镇的文章(三)、二期定位(产品定位多业态融合包括公园别墅、电梯洋房、精装板楼。以多业态产品切入年市场交替面世弥补市场需求点的空白。将同时拥有一流建筑和成熟园林的产品交给市场。为业主提供一个融入自然、注重居住体验、促进家庭邻里交流的高品质社区。(客户群特点和人文环境翡翠岭的主要客群属于高学历高收入人群包括企业中高管、私企企业主、政府官员、海外归来的华人外地投资者。在人生观和价值观上他们崇尚平静的心灵感受和低调内敛的做人态度家庭观念极强。()多数人有过别墅的生活经历和多次置业的经历。()喜欢拥有更多公共空间和配套设施()从经济层次上翡翠岭的客户可以网罗:a)、勉强承担高端类独栋客户b)、可轻松承担江景跃层的客户c)、二流别墅盘中高端产品的客户d)、对比过城市中心地带、滨江沿线高房价楼盘的客户(四)交通系统规划(区外交通()目前的公交系统包括()今后将扩线至,,条交通线路通往沙坪坝,,条江北,,条朝天门,,条()大竹林大桥将于,,时间开建,,时间修成双碑大桥将于,,时间开建,,时间修成已建成通往沙坪坝的大桥有:高家花园大桥、石门大桥已建成通往解放碑的大桥有:嘉陵江大桥、渝澳大桥、黄花园大桥()轻轨建设年通车沿途经过站点包括:,,(区内交通园景电梯洋房做到真正意义上的人车分流。通过环形车道即可驶入每家的地下车库并从车库直接入户。人车分流的优势:(没有车辆与人流的相对冲突保证孩子和老人的安全性(体现了高档社区中车作为配角的出现的特点很少能见到车更多感受园林和自然带来的惬意(下沉车道使房屋私密度加强有效避免车辆晚上回家时所带来的噪音污染和光污染(减少车行道步行景观道增多整个社区绿量增大。(五)建筑风格简欧风格(概述:从十六世纪的文艺复兴时期开始意大利家居用砖以传统欧式宫廷风格(仿古风格)为主流进入世纪后人们的生活压力越来越大人们开始厌倦繁华的都市生活希望回归自然的怀抱于是一种新的风格越来越流行并占据着主导地位那就是从年兴起的现代简约欧式风格(简欧风格)。欧式的风格总给人奢华的感觉年轻人一般很少会喜欢但是简欧风格却是能够在简单、淡雅中透出一种大气一改以往欧式风格给人沉重压抑的感觉。简欧风格的核心内容是去繁就简留下简单的线条和几何图案用一些类似玻璃和金属的现代工业产品作装饰和点缀以冷色调为主配以白色和米色为主的家具和洁具。(特点:简欧风格最关注两点:一、线条简洁大气拒绝繁琐。二、对空间尺度感要求非常高。既要求空间的大气、尺度严谨、对称均衡。又注重机能的细腻度。体现在装修方面:(装饰用料方面都以浅颜色为主予人简洁明快感觉。例如中性、自然色而带有质感之布料制作家具及窗帘。(比如木器方面、用以装饰墙身的花饰板、家具简欧风格多采用纹理清澈带有阴阳反光色的高级白影木。(墙身用镜片砌成以增强空间感予人现代感而又高贵得体。(多角度配以照射灯体现大方及有层次感。(浴室多采用时尚纯白色洁具为浴室增添实用性及空间感。(由于采用较多的石材、涂料、木材、铁艺等翡翠岭项目整体风格朴素、自然有一种发自内心的宁静、安详追求与自然环境的和谐共生。翡翠岭项目具有较多细节包括各种建筑符号(入户庭院、马蹄窗、拱门、休闲廊等)、装饰元素(窗台、铁艺、烟囱等)。因此整体效果简洁、大气细部效果精致、耐看具有较高的艺术价值和人文气息。所用材料多为天然材料如石材、木材、铁艺、天然材料配置而成的外墙涂料(STUCCO)更为自然环保。同时这些材料的施工工艺多为手工操作所以整个建筑外观更为自然、纯朴具有文化价值和艺术价值。(六)建筑与户型(七)车库设计(八)交房、装修标准(九)高端技术材料(九)沙盘接待流程:(十)各部门答客问问题集本项目园林景观的设计理念和特点是什么,答:“翡翠岭”最原生的继承了大自然的创造保持了大竹林原生地形地貌特点利用坡地、洼地、高地等多层次的地形特点最高处与最低处的高差达到了米接近层楼的高度。“翡翠岭”最原生的发扬了大自然的生态条件多级高差和丰富的山脊线使道路及景观依附地形、地势而来造就了多变而丰富的景观带形成了不断层叠的水带、曲径通幽的景观泳池、高地起伏的城市天际线等等。在与自然相和谐的同时更渲染了自然的魅力。中央绿地公园多形态的利用了水利资源。比如我们会有矮的叠瀑、卵石滩等等。水体两边有些是以草坪入水有些是块石堆积的景观。偶有休闲步道穿插其中业主在闲暇之余漫步中央绿地公园或休憩、或散谈、或观景、或娱乐。生活的全部乐趣就在于有了这玉带缠腰的蜿蜒俯仰天地的情趣。觉得你们的别墅档次不高,答:首先龙湖是一个非常讲究均好和人居环境的公司。龙湖在设计产品的时候都是因地制宜。其次龙湖在选择叠拼别墅的地块时都是在可以做独栋的最好的位置打造。比如之前的好望山就是在一览无余的临崖景观区附近做的叠拼“翡翠岭”同样如此你所享受到的视野面与独栋相比有过之而无不及~第三买别墅最关注的无非是“私密、品质、景观”。“翡翠岭”不仅前方毫无住户共享生活区私密性得到最大程度的保障。独享万方绿地公园更是品质感和景观优势的最大体现~三期旁边的后期规划用地有可能是污水处理厂怎么解释,答:首先那片地不属于江与城地界范围之内是政府预留地江与城作为一个诚信的地产开发商在与政府的沟通过程中也希望能为业主争取到最大的利益。其次和政府交流后得知政府对这片地近几年的规划是暂时不会修建污水处理厂。第三二期离政府预留用地有相当远的一段距离将近,,米。对您的影响小之又小。离您最近的就是我们“翡翠岭”的中央绿地公园。中央绿地公园有近万方绿化率,以上更会有“花开不败”的美景我们将多种植物综合搭配照顾到季节的变化形成花期交替的植物带季季花开永不凋零。而您在“翡翠岭”感受到的就是流水环绕绿草成荫的南欧小镇闲散生活。(重点阐述绿地公园优势和生活感受)项目有几个出入口分别在哪里,答:江景板楼有两个车库出入口园景板楼有两个车库出入口雍景别墅每户一个车位停在入口方向。车位比例别墅每户一个、洋房配比为,,、精装板楼配比为,,据《建设项目配建停车位标准细则》要求按建筑面积计算普通住宅与停车位之比:。而我们已经达到:远远大于规范要求最大程度上满足了业主的要求。车位通道的设计上考虑到动线流畅、方便进出的原则车库入口都是设计在进入小区的道路口附近。分散分布以减少某一入口的集中车流量尽量保持安静。别墅每家一个车位如何满足业主的需要,别墅车位前是否还能停一辆车,答:首先按照我们前期的车库销售经验来看车位:的配比完全满足、甚至远大于业主需求。好望山、弗莱明戈前期刚刚进行了车库销售都有类似的情况。其次我们的客户群中不只有长期居住客户还有投资和用作假日休闲的客户他们对车位都不会有特别高的要求所以车位的配比完全可以满足。第三如果您实在觉得车位不够用您完全可以购买与您相邻的园景电梯洋房下的车位。别墅车位前不能再停一辆车因为车位外面是小区车道宽度米不够停放。怎么解释露天车位,答:(尚未确定车位是否是赠送)洋房、精装板楼、别墅三种业态后期如何有效的进行管理,答:地下室、地下车库和花园有无产权,是否交管理费,答:业主车辆进出是如何管控的如何保障业主的安全,答:如何解决楼间对视的问题,答:从间距和绿化的角度回答对视的问题园景板楼:首先间距在米之间一般是在米左右在市面上的花园洋房间距是在米左右相对来讲米的楼间距是相当宽的了。其次我们的楼栋只有米左右和楼间距的比例小于:这个比例甚至宽过水晶郦城这样的高层。是相当奢侈的间距了。这样的间距带给花园洋房业主的私密性会高很多。第三我们会在组团庭院里面种植高大的乔木混合部分灌木的方式最大程度上避免业主主视野面对视的尴尬。第四园景板楼的主视野面统一向南北面基本上是以精装板楼:与之间间距米()与之间的最窄山墙面相对的距离是米。前场到小区道路的间距在米左右。园景板楼与雍景别墅间距米水表、电表、天燃气表设在哪里,是远程抄送吗,答:水表、电表设在负一层机房天燃气表设在一层厨房均采用插卡式。没有远程抄送。小区外围的围栏是什么形式的高度多少,小区垃圾房、水泵房、消防总控室、安防分控室、电信机房、燃气调压箱、配电室所在的位置,小区污水处理系统是怎样的,地下一层和下沉花园如何排水,化粪池的位置分布,答:外墙用的什么材料颜色较浅会不会不易于清洁容易脏,答:负一层会不会潮湿,答:游泳池是不是标准池,大小多少是否够用收费标准,答:游泳池方案暂时未定游泳池的初定为不规则游泳池(叠下)的采光会不会太差,答:公园后期是如何管理的,会不会有很多外来人到公园来,公园的养护费用是否会有业主承担,全冠移植的前提下如何保证苗木的成活,答:通常修剪枝叶后确实更利于苗木移栽成活。但龙湖景观有足够的技术和经验来做全冠移植。主要包括一下几个技术程序:()截根系。在移植半年前截下根系包进土球让根系在土球中侧生长。土球的胸径要求在树干的倍左右。()树坑的处理。移栽树坑先填入松针土等特殊土壤便于根系吸收营养树坑内部程倒锅盖形以促进土球和土壤的融合连通充气带保证树木呼吸通畅。()土壤消毒。使用樟脑丸、高锰酸钾等消毒措施。()移栽后持续半年使用根部营养液、抗蒸腾剂等维护品树干用麻片包裹并有统一高度、统一角度的支撑。别墅只有个卧室如果家里人较多该怎么利用其它空间,答:别墅后面就是层楼的洋房会不会有压迫感隐私会不会得不到保障,答:洋房后两排的间距是多少如何销售后两排的房子,答:为什么悠山郡配地暖系统而江与城别墅却不配,答:公园和别墅都是出于洼地里而公园与公路有一定落差别墅视线是否会有影响,答:别墅楼层已经达到层楼它和一期洋房有什么区别,答:别墅是否能朝公园开门,如不能是因为什么原因,答:别墅的花园紧挨着公园边界是否会存在安全隐患,如果公园的游客很多那会不会很闹别墅的品质如何体现,答:别墅的中央空调主机是安置在哪里尺寸多少,会不会有影响,答:空调机组的尺寸大约为xxmm别墅和联排的区别,如何去做差异化比较,答:别墅的花园是用什么分割的,答:每户空调制冷功率,答:是否装有新风系统,为什么不装,答:别墅、洋房清水房冷热水管道是否全部接到位,答:

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